商品房按揭贷款如何计算？
商品房按揭贷款的计算主要包括以下步骤：
贷款金额
贷款金额通常为购房总价减去首付款。首付款一般至少需要支付购房总价的20%，比例越高，贷款额度越低。
贷款期限
贷款期限通常为10-30年，不同期限的利率和还款方式可能会不同。
贷款利率
贷款利率主要有两种：固定利率和浮动利率。固定利率在贷款期限内保持不变，浮动利率会根据央行基准利率的变动而调整。
还款方式
常见的还款方式有等额本金和等额本息。等额本金指每月偿还的本金相同，利息逐月递减；等额本息指每月还款额固定，其中本金部分逐月递增，利息部分逐月递减。
贷款利率是多少？
商品房按揭贷款利率由以下因素决定：
央行基准利率
央行基准利率是商业银行发放贷款的最低利率。它直接影响商品房按揭贷款的利率。
商业银行加点幅度
商业银行会在央行基准利率的基础上加点收取利息。加点幅度由银行风险评估、市场竞争等因素决定。
贷款人信用状况
贷款人的征信情况、收入稳定性、职业稳定性等因素都会影响商业银行的风险评估，从而影响贷款利率。
贷款期限
贷款期限越长，利率通常越高。这是因为银行需要承担更长的贷款风险。
还款方式
等额本金的利率通常高于等额本息。这是因为等额本金前期偿还本金较多，利息支出相对较少。
案例
假设购房总价为100万元，首付款为20万元，贷款期限为20年，还款方式为等额本息。
根据央行基准利率为LPR，商业银行加点幅度为0.6%，则贷款利率为LPR+0.6%。
假设当前LPR为4.65%，则贷款利率为4.65%+0.6%=5.25%。
贷款金额为100-20=80万元。
每月还款额为800000×5.25%÷（1-(1+5.25%)^-240）=4891.01元。
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